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2019年地产上市公司50强

时间:2019-07-11 04:02 责任编辑:小编-岁月童话 来源:主页 点击:

本刊特约研究员 杜丽虹/文

随着地产行业并购整合步伐的加快,行业的集中度不断提高,地产企业综合竞争力的规模门槛随之攀升,2000亿元成为新的竞争“分水岭”。但在规模化过程中,一些在快速扩张中暴露出明显短板的企业将被淘汰,最终只有那些均好的、或至少没有明显短板的企业能够实现可持续发展。

由北京贝塔咨询中心与《证券市场周刊》联合推出的2019年度地产上市公司综合实力排行榜综合考虑了地产上市公司的静态财务安全性、动态财务安全性、运营效率、成长潜力、规模效应五个方面的因素后,对123家A+H主要地产上市公司进行综合实力排名。

其中,静态财务安全性和动态财务安全性两项指标分别从静态和动态角度反映了地产企业的财务安全状况;而运营效率和成长潜力两项指标则反映了地产企业的运营状况和战略执行力;最后,规模效应既是企业综合竞争实力的体现,也在一定程度上影响着企业的融资能力、获取项目的能力和分散风险的能力。

这五项指标对企业的未来发展都有着重要意义,因此,正常情况下我们对五项指标进行综合加权,分别赋予20%的权重,以计算综合实力评分;但在行业转折期,财务安全是生存和发展的基础,尤其是当地产行业的未来面临越来越大的不确定性时,动态财务安全性成为企业持续生存和发展的基础,为此,当企业的动态财务安全性评分低于5分时,该项指标的权重将被提高到40%,其他四项指标的权重则相应降低至15%。

2019年地产上市公司50强排行榜显示,中国海外(0688.HK)、金地集团(600383.SH)、万科A(000002.SZ)、碧桂园(2007.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、龙湖地产(0960.HK)、龙光地产(3380.HK)、荣盛发展(002146.SZ)、保利地产(600048.SH)、新城发展(1030.HK)排名前十。

与上年度50强榜单相比,中国海外重新夺回榜首位置,金地集团也上升至第二名,而万科A则退居第三。

同时,进入TOP 20的还有时代地产(1233.HK)、华润置地(1109.HK)、朗诗集团(0106.HK)、华夏幸福(600340.SH)、中骏置业(1966.HK)、雅居乐集团(3383.HK)、世茂房地产(0813.HK)、旭辉控股(0884.HK)、融创中国(1918.HK)。

2018年的综合实力排名榜显示,上市地产公司中80%的企业都将依赖于融资“续命”,低谷中三分之一的企业将被分拆或出售。财务安全、运营效率、成长潜力、规模性、和战略空间五个方面共同决定了企业的命运——均好的企业无疑将成为行业整合者;而那些效率表现优异、但财务安全性较差的企业,将面临低谷中的再融资压力;效率表现差、财务安全性弱、可持续成长空间小的企业,则将面临被分拆或被整售的压力。

分项排行

企业静态财务安全性用短期风险头寸和整体杠杆率(净负债率)来衡量,其中,短期风险头寸为正时,显示公司未来1年的存量现金及预期销售回款足以支撑日常运营并偿付各项债务(包括表内及表外负债);而当短期风险头寸为负时,显示公司未来1年,存量现金及预期销售回款不足以偿付各项债务,从而面临短期资金缺口的压力。

评分结果显示,在2018年全年销售额大于100亿元的67家地产上市公司中,中国海外、朗诗集团、万科A、金地集团、时代地产的静态财务安全性指标排名前列。

动态财务安全性指标由企业“中期风险头寸”、“利息支出占比”和“期限结构缺口”三个子指标构成。其中,中期风险头寸度量了企业在遭遇低谷冲击时,未来2-3年的资金缺口和再融资压力是否过大,负债率是否会进一步上升,它是一个总量指标;而期限结构缺口则度量了企业的资本结构(包括短期负债、长期负债以及各种信托、基金、债券等融资工具的安排)是否合理,即,相对于企业的投资回收周期,其债务期限是否过短,短期负债比例是否过高,它是一个结构性指标;至于利息支出占比,则度量了在当前效率水平和融资成本下,企业的债务续借能力,即,它的经营现金是否足以偿付利息支出,以负债支持运营的模式能否延续,它是一个预警指标。

2018年全年销售额超过100亿元的67家地产上市公司中,金地集团、万科A、碧桂园、朗诗集团、中国海外的动态财务安全性指标排名前列。

以营业利润率((营业利润+财务费用-投资收益-公允价值变动收益)/营业收入)为横轴,以存量资产周转率((地产开发业务的合同销售金额+其他业务收入)/年初总资产)为纵轴,找到主要地产上市公司在二维平面图中的位置,将相同利润率下具有最高周转率的企业连接起来,就得到了地产企业的“效率边界”,即,相同利润率下行业内有着最高周转率的企业,或相同周转率下有着最高利润率的企业。这些企业代表着国内地产公司的最高效率水平,以它们的周转率为边界,其他具有相同定位的地产企业与边界效率的差距就显示了其在行业内的效率水平。

在2018年全年销售额在100亿元以上的67家地产上市公司中,中国海外、新城发展、招商蛇口、金地集团、雅居乐地产、龙光地产、中骏置业、朗诗集团的运营效率排名前列。

财务杠杆的使用空间度量的是企业在当前的效率水平和融资成本下的进一步提升债务融资的空间,也是企业可以借助外部负债来加速成长的空间;而可持续的内生增长率则是剔除了过度财务杠杆后企业的内生增长速度;两个指标共同反映了决定成长潜力的两大因素(效率水平和资金成本)对企业的影响,并分别度量了外生和内生的增长空间。

在2018年全年销售额大于100亿元的67家地产上市公司中,万科A、碧桂园、新城发展、龙光地产、荣盛发展等公司排名前列。

规模效应既反映了企业跨区域复制商业模式的能力,也在一定程度上反映了企业资源整合的能力。该项指标排行中,碧桂园、万科A、绿地集团(600606.SH)、中国恒大(3333.HK)及融创中国位列前五,门槛为4600亿元。

TOP20榜单

统计显示,2018年TOP 20公司平均的无杠杆化核心利润率(在不使用财务杠杆情况下的核心利润率)为20.9%,较地产上市公司中位数水平(21.8%)略低;但扣除资本化利息部分后,2018年TOP 20公司平均的营业利润率达到19.0%,较地产上市公司中位数水平(16.4%)高出2.6个百分点。周转速度方面,2018年TOP 20公司平均的存量资产周转率达到0.708倍,较地产上市公司的中位数水平(0.315倍)高出125%。

总体而言,TOP20公司2018年实际的投入资本回报率(资本化调整后)为13.5%,较地产上市公司的中位数水平(9.0%)高出4.5个百分点;而平均的可持续内生增长率为27.7%,是地产上市公司中位数水平(5.7%)的近5倍。

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